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融信中国:降负债增效益继续深耕一二线
时间:2020.05.19 | 来源:经济观察报

凭借较强的开发能力和科学合理的区域布局,及完善的产品体系,融信中国获得“2020年蓝筹企业”称号。这一称号既是融信多年来发展的结果,也是融信未来发展的信心之一。


从2003年成立以来,融信已经形成以房地产开发为主业,物业服务、景观工程、资管运营等产业协同发展的效应。形成世纪系、海月系、澜天系和中心系等四大产品系,跻身高端住宅供应商。


2016年赴港上市,目前融信已经布局海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北、山东半岛等全国九大核心城市群。截止2019年底,在全国44个城市累计有超过200个项目,总土储达到2696万平方米。


2020年前四个月,融信中国销售额279.45亿元,在中国房地产行业中排名21位。销售面积121.74万平方米,每平方米售价达到2.3万元/平方米。较高的销售均价也体现了融信中国的一二线城市布局和高端产品的定位。



合理布局 业绩持续释放


在经济增速放缓、房地产调控政策等众多因素影响下,房地产行业同样面临着较为复杂的局面,一方面中国仍处于城镇化的重要阶段,为房地产行业发展奠定了市场需求基础。全年房地产销售接近16万亿元,再一次创出新高。


另一方面,中央明确提出“住房不炒”定位,房地产融资继续保持从严状态,但同时,在因城施策的范围内,全国主要城市通过人才、户籍等新政,进一步释放出大量需求。2019年全年房地产增速开始出现放缓。


从实施全国化战略的时候,融信中国就将战略触角定位于一二线主要城市。2019年融信中国1413.17亿元销售中,杭州、福州、南京等三个城市贡献了近六成的销售额,全国九个主要城市销售占比接近80%。


2019年,融信不断深化区域深耕,把握拿地窗口期在全国热点区域进行资源储备,而健康的财务管控也为扩充土储提供了充足的弹性。全年通过一二级联动方式新获得46个项目,新增土地储备731万平方米。


融信表示,未来将继续深化“1+N”布局,聚焦高效能城市,深耕全国九大城市群。在2019年融信中国的土地储备中,一二线城市依然是主要战场,除了海峡西岸和长三角依然是重仓区外,重庆、成都、天津、青岛、西安等城市也成为融信中国未来业务拓展要地。


凭借十余年在旧改领域的成功经验和资源优势,融信逐步在旧改项目上加速释放潜能,加速旧改项目的转化。截止2019年底,融信旧改确权的土地426.33万平方米,其中2019年新增确权200.35万平方米。


合理的区域布局也使得融信中国获得超出行业均值的收获。2019年融信中国营收515亿元,同比增幅近50%;归属母公司股东净利润为31.54亿元,同比增长46.72%。毛利率达到了24.24%,比2018年提升了3.28%。


相关研究机构表示,融信中国能在2019年较为艰难的大环境中保持稳定增长,得益于企业的稳健运作和高效管理。企业成长的优秀表现,很大程度上得益于科学合理的土地布局。从土储布局来看,融信踩准节奏,提前布局一线及强二线城市,并不断优化整体内部运营模式,可以更好推进销售业绩,保证回款率。类似战略在营收增幅等指标上也得到了较好的体现。



优化财务结构 负债大幅下降


从2017年开始,包括房地产行业内的大部分企业开始寻求降杠杆,而且,经过2015年以来不动产价值不断攀升,房企负债率一路走低。2019年蓝筹房企的净负债率从前一年的120%,降低至62%。


与大多数房企一样,在上市四年后,融信中国也开始主动换挡降负债,以保持规模、利润和负债之间的稳定平衡。2019年,融信中国通过抓回款、管债务、控杠杆三大举措,实现债务三连降。


截至2019年末,融信年内到期债务为187.06亿元,同比下降了24.64%,同期现金及银行余额为343.09亿元,同比增长37.26%,现金对到期债务的覆盖率达到1.83倍,这使得融信能够有更多空间来抓住后疫情时代的便宜资产的窗口期。


疫情发生以来,融信确保现金流平衡,销售、投资计划均与现金流情况进行匹配,坚持最低现金余额应保障足以满足未来12个月基础运营资金支付。短期偿债压力较小,流动性充裕,抗风险能力强,在行业整体资金趋紧的背景下呈现较好的财务弹性。


此外,2019年融信中国严密关注资本市场动态,紧紧把握住市场资金成本下降的窗口期,进行债务置换,通过交换要约,广泛运用各类融资手段,不仅降低了融资成本,也延长了服务期限。


从2018年提出主动降杠杆以来,经过两年时间的积极运作,2019年融信中国的净负债率降至70%,较2018年大幅下降了35个百分点。净负债和融资成本降低、财务结构改善,也获得评级结构的肯定。


2019年包括标普、穆迪、惠誉在内的国际知名评级机构均上调了融信中国的长期信用评级。信用评级上调也有利于融信能以更低的利率进行融资,为增厚利润腾出空间,从而形成规模发展、融资稳健、评级提升的良性循环。


安全的杠杆率、较高的利润率水平、健康的负债比例与债务结构折射出融信优良的财务管控能力,为融资带来优势,也为应对疫情影响打下财务基础,同时也为在本次疫情后寻找、抓住新的发展机会提供充足的资金保障。


相关研究机构表示,这两年全国各大房企实际上是在走两条线路,一条是做大规模,一条是降低负债。融信中国在2019年稳步降杠杆,逐渐摆脱对高杠杆的依赖,有助于稳定企业经营。尤其是在新冠肺炎疫情下,一些高杠杆的企业明显会感觉吃力,但融信中国这两年在财务稳健、现金流稳定等方面提前布局,在当前房地产市场降温过程中,其应对能力更强,也有助于后续稳健经营。



肩负使命 积极履行社会责任


自新型冠状病毒肺炎爆发以来,多家房地产企业积极带头表率,履行社会责任,纷纷伸出援手驰援疫情。


1月26日,永利网上赌场下属的融信公益基金会向疫情重灾区武汉首批捐赠500万元的物资,用于武汉及周边地区的新型肺炎疫情防控工作、采购短缺医疗设备及物资、支援帮助一线医护人员的救治工作。


融信公益从世界各地采购数百万元的医用口罩、医用乳胶手套、医用75度消毒酒精、次氯酸钠、红外线温度计、药品、检测试剂、成人拉拉裤等医疗物资已陆续送达到武汉、黄冈、荆州、孝感等疫情最严重的地区,并交给武汉市红十字会医院、湖北省中西医结合医院、华中科技大学医院、中国人民解放军空降兵医院、武汉市商业职工医院等十余家身处抗疫中心的医院。


融信公益行动小组第一阶段集中联系和捐助的区域正是武汉市江汉区。随着前线形势的发展,融信公益基金会的捐助也适时调整方向,向武汉社区驰援医疗物资,并朝武汉周边的城市和地区扩散和下沉。


作为全程参与此次公益援助行动的一员,融信中国成本管理中心总经理兼助理总裁邓小星表示,疫情发生后,融信公益小团队得到了融信中国董事会主席欧宗洪的全力支持,特批开了一个绿色通道的审批流程,为物资采购提供资金保障。


同时,融信物业工作人员也在后方为疫情防控贡献力量,对进出社区人员口罩发放、体温测量、实名登记,对物业服务中心、门岗、垃圾回收区域等进行深度消毒,并在线上线下及时发布最新消息及病毒防控手册,帮助业主提高防范意识。



加强管理 从容应对未来


当下的市场环境对于房企运营能力提出前所未有的挑战,融信追求供销联动、品质联动、现金流联动为核心的精细化运营体系,打造弹性供货体系,坚持底线思维,从货值、成本、费用等五大维度确保净利润率达成。


出于效率与成本的考量,融信坚持积极销售、积极回款的策略,以项目为经营管理单元,严控7大开发节点,制定项目全景计划,提升开发效率,供应、销售、回款匹配,提升资源转化效率,优化项目运营节奏。2019年全年,融信签约回款率为80%,为充足的现金流和风险对抗能力提供了保障。


在拿地环节,融信保持审慎拿地策略,匹配销售回款的30%-50%拿地资金,一方面努力推进销售规模,防止丧失规模红利;另一方面,融信还注意品质驱动下,产品平均销售价格和利润的增加,以免以数量换取规模增长而放弃利润。


在2019年业绩会上表示,融信方面表示,未来管理运营优化价值在融信内部将进一步凸显,精细化运营将助力融信从区域到集团、从财务表现到土储布局、从工程管理体系到客户满意度攀升等方面全方位积蓄增长动能。


2020年融信将通过在一、二线城市加快供货,加快旧改项目转化的同时确保风险可控。在现金流充裕、融资成本稳定、债务结构安全、土地储备充足、多元业务均衡发展的后盾保护下,预计推出2200亿元可售货值,实现有品质增长常态化。


业内人士表示,疫情笼罩之下,房企短期最大的挑战主要还是企业的经营节奏如何与政策周期、市场周期合拍,确保企业利润和现金流稳定。融信以稳健的财务、充裕的土地储备、多元创新的融资能力、稳定提升的盈利水平、高效的管控能力,塑造了强大的发展动力,未来保持强势增长可期。

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